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2020年商业房地产市场

凭借25年的金融,马丁从5000万美元到10亿美元的资本和管理真实资产投资组合筹集了〜5亿美元。

在2009年底的一个主要机构投资者的拥挤会议室中,投资者询问了全球房地产开发公司的所有者为什么这么多赚钱已经抛出明显失败的开发项目。答案是: 因为我们可以.

这个轶事提出了一些关于检查和平衡的问题,对抗感兴趣的一致性,也是市场势头的理解(或在这种情况下误解)。我们分析 过去的表现, 市场动态和风险, 和 目标市场/产品 向前走, 产生期望利率,私人房地产 债务市场, 和 技术影响。我们为投资者提供了一些关于如何查看2020年潜在商业地产投资的指导,以及如何避免共同的市场误解。

房地产业10年后大爆炸 - 我们是怎么做的?

在2009年全球金融危机之后,大多数机构投资者大大减少了房地产风险。然而,作为一个独特的资产阶级的商业房地产已经看出,从那时起,在机构投资组合中的前所未有的分配水平以来,在制度投资组合中的前所未有的分配水平,在2014年的公约到2019年的72%的房地产增长至96%。

这一趋势已经反映在主要市场参与者中的房地产分配稳定上升,以及市场参与者相对数量的崛起。

积极投资房地产,所有机构

商业房地产行业积极投资

这一趋势主要通过增强的风险管理,战略资产配置,以及金融危机的后果多样化努力。由于中央银行的QE政策和多次利率削减的重大流动性注射率加剧了房地产中的利用杠杆胃口有助于市场表现。

从2005年到2018年的相对绩效分析中,这些因素(QE和利率削减)受益于房地产,特别是由于它在2010年至2018年之间的九年中占九年之三,而三分之三其他场合。

资产类表演2005-2018

资产类表演2005-2018

所以这是迄今为止的土地的谎言,我们从这里带走了我们?

市场动态和风险向前发展

股票市场在2019年表现出恒星表现,使机构投资者保持困难,以维持其强大的房地产拨款。此外,市场疲劳的迹象显示在市场的某些角落中,通过对通货膨胀和利率的向上的压力而言,而是通过对经济增长可能产生负面影响的地缘政治风险,因此对最多(相关)子资产的需求课程。

最近,冠状病毒在我们所知的情况下,随着我们所知道的,城市随着隔土区的繁忙,繁忙的商场排空,繁忙的商场繁华,熙熙攘攘的旅游业磨损,繁忙的街道生活。房地产业,如航空公司,快速消费品(FMCG)等,其他人会感受到所产生的需求差距。这可能是由政府和央行干预的缓冲。然而,在项目延迟延迟的情况下,完全范围可见6-12个月的行业 - 典型的时间滞后,资金正在干燥,或投资者重点转变。所以,它还没有结束。

目前的危机将提供机会,如供应链(新的物流中心和生产设施),分布式公司总部(新的办公楼用作第二总部或备用地点的新办公楼或风险缓解措施),或额外的医疗设施为任何未来的危机做好准备。所以,留下来调整,让我们在2021年初期重新评估市场。

市场动态和风险向前发展

目标市场和产品前进

在整个循环中,巨大的机会在发达的市场(例如,美国,英国尽管布雷克利特,德国,法国,日本和澳大利亚)提供了必要,以创建投资组合多样化,但最重要的是,由危机后QE和欧洲和美国中央银行的兴趣政策。亚洲 - 特别是中国以及在某种程度上印度和东南亚 - 看到了大量资本流入。

由于强大的GDP增长期望,法国,西班牙,德国,澳大利亚,韩国和新加坡的房地产市场预计将仍然是可预见的未来的投资重点。这也适用于香港,一些围绕最近的活动的警告。

预计英国和其他较小的欧洲国家的市场和其他较小的欧洲国家的市场将与他们的长期GDP模式表现,因此预计会看到相当谨慎的投资者需求。

由于政府诱导的投资活动取代了由于警告私人资本情绪,否则中国房地产市场可能会遇到投资活动的放缓。

预计所有房地产产品类型仍然有吸引力,但是,个人投资者偏好将继续根据风险胃口,当前投资组合结构,区域/家庭偏见以及可用的投资和资产管理技能组而变化。

一般来说,预计“追逐同一交易的太多钱”的趋势将继续导致较低的产品可用性,价格上涨以及相关的CAP率收缩。

预计建筑用地的稀缺性会导致棕色菲尔德网站的重新定义和翻新预先使用的资产,特别是在大都市区。近年来Megaprojects就像NYC Hudson Yard Rewevelopment支持这个假设。

  • 建筑成本上升
  • ESG意识包括:
    • 格林,更节能的建筑
    • 更新的建筑码(例如,消防安全和地震阻力的增强)
    • 住房负担能力确保社会稳定
    • 解决与气候变化有关的问题(由于海平面上升导致的城市搬迁)
  • 增强的Proptech解决方案(智能建筑)
  • 房地产作为服务(Wework)
  • 基础设施更新(以适应经济增长或更新现有基础设施)
  • 特定资产课程风险 - 零售(在线购物),住宅(租赁控制),办公室(遥控器) - 可在各自的租金卷中进行评估和建模。

产生期望

房地产对2020年的预期期望继续仍然有吸引力:

  • 每年约6%(包括4%的收益率)为中国
  • 欧洲约5%(包括4%的收益率),资本升值部分进一步放缓
  • 美国市场的5.5%(包括4%的租金收益率),预计将在2020年总统选举后获得增长

私人商业房地产债务市场

债务的商业房地产市场在目前的周期中经历了重大的结构变化,最突出的是非传统贷方的出现以及债务资金筹款的旋风。

陡峭的血统:在2017年记录突发后,去年债务基金的总资本急剧下降

陡峭的血统:在2017年记录突发后,去年债务基金的总资本急剧下降

最初被认为是在2009年金融危机的后果中作为商业银行贷款活动减少贷款活动的差距填充物,现在债务基金为机构投资者提供了一个有趣的创收投资机会。鉴于潜在的抵押品以及相对于适用的贷款价值(LTV)比率的持续审慎,投资者的下行风险往往明显低于通过基金或直接投资的股权投资的案件。在某些情况下,通过提供沿着整个资本结构的资金来提供特别资产的投资者内部风险/回报多样化。

鉴于所需的专业定价,债务管理和房地产技能的结合,机构投资者和家庭办公室主要通过基金车辆和/或专门的资产管理人员(例如,基金私人资金)的专门任务寻求债务敞口。

利率和贷款到价值(LTV)比率

在大多数发达的市场中,商业房地产利率仍然具有竞争力。正如最近的过去,主要司机都是岩石底部的中央银行率。然而,10年的美联储汇率在1.5-1.75%的范围内悬而然,欧元区的基本利率牢牢居中在负面领土(目前为-0.50%),后者的地平线几乎没有变化。

丰富的债务提供者(传统和非传统,像保险公司或债务基金)对贷方利润的额外压力额外压力,目的是特定市场的经济和政治风险的价格分化仍然完好无损。因此,欧洲的贷方利润率景观目前位于100bps(法国/德国),175bps(意大利),170bps(英国)。这导致相当有吸引力和回报 - 提高融资率。

然而,估值已经在一些欧洲亚市场的天空高,现实估值和 尽职调查 程序是防止交易结果的关键,因为循环转弯时会被过度扩张。

尽管贷方竞争增加,承销仍然是谨慎的,但LTV比率(60-70%)和债务遗持稳定。

美国的贷款人利润反映了更加谨慎的GDP增长期望,达到了150-200bps。基本率为1.5-1.75%,这导致3-3.75%的平均融资率,具有与欧洲相似的LTV期望。

建筑成本

由市场需求推动,而且为各种房地产投资提供的流动性庞大,全球建筑市场是红热的。

根据最近的建筑成本调查 车工& Townsend是一个主要的全球财产咨询,35个市场的一个,被认为是温暖/热/过热,23次升温,只需五次冷却。北美建设价格上涨主要是可观察到的,在旧金山市场的技术行业驱动的建设领先于2019年至2020年间的6%(Y / Y)价格上涨,其次是温哥华(+ 5%)和印第安纳波利斯(+ 4%)。阿姆斯特丹(+ 9%Y / Y)和法兰克福(+ 4%Y / Y)看到欧洲的成本最大。

在北美,阿姆斯特丹,法兰克福和巴黎驻北美,中国,在中国的上海,中东地区,坦桑尼亚的达累斯萨拉姆以及澳大利亚的布里斯班和珀斯的澳大利亚的澳大利亚萨拉姆以及澳大利亚的澳大利亚萨拉姆和澳大利亚的澳大利亚增加建设成本的最大潜力。

可投资市场扩张

在目前的周期中,可投资的商业房地产市场显着扩大。这已由仓库和数据中心形式的技术产业的砂砾要求推动。房地产和基础设施市场的另一个主要驱动因素是在以前分散的行业中的机构投资者的市场进入,单层尺寸不足以吸收有意义的资金。例子包括学生住房,医院和退休家庭。其中一些甚至不是一些市场上可投资宇宙的一部分,但由于放松管制而提供,需要专业化政府职能。

鉴于相当少数发达国家和最重要的新兴市场所面临的预算挑战,这一趋势预计会增长。来自这些资产类别中的一些常数和相对稳定的收入流增强了投资组合吸引力,特别是对于养老基金等收入的收入占用的投资者。

然而,请牢记旧的经验法则:“更专业的资产,较少的液体,”应特别注意潜在的替代用途,可销售性和合同下行保护。

数字化和技术影响

房地产空间的最新发展是基于广泛的技术驱动的创新,通常被称为Proptech。仅限2019年全体VC Proptech投资仅限于2019年,数字化 - 和Probtech特别影响了对房地产业发展的深远影响。

因此,欧洲的87%的市场参与者预计根据PWC在房地产的2020年新兴趋势的情况下,未来3 - 5年增加了Probtech支出。

Proptech投资/使用在未来3 - 5年内

Proptech投资/使用在未来3  -  5年内

影响商业房地产业的主要趋势

影响商业房地产业的主要趋势

在过去的10年里,商业房地产业在市场上诉方面搬到了主要街道,从大多数情况下达到了投资者多样化,并在整体组合绩效方面得到了增强的预期。

然而,在未来10年的未来10年将提供重大挑战的天空高价和显着的地缘政治和宏观经济挑战。因此,相当多的市场参与者应该看看他们在相当暴风雨中管理投资组合和资产所需的内部能力。

鉴于长期的时间 “机构信心建设” 自2009年以来,可能需要一个暴力的市场辐射,以了解谁已经吸取了他们的课程,或引用沃伦巴菲特: “只有当潮流熄灭时,你发现了谁是赤身裸体的。”

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理解基础知识

商业房地产行业有多大?

据Ibis称,美国商业房地产业为1.2万亿美元。

商业房地产行业的主要风险是什么?

气候变化,美国 - 中国贸易冲突,伊朗冲突,冠状病毒爆发,利比亚冲突。

影响商业房地产行业的主要趋势是什么?

1)通过增强的传感器技术和连接,更大更好的实时数据; 2)前端流程管理解决方案; 3)SaaS; 4)绿色建筑; 5)3D打印